Prológus:
Sok évvel ezelőtt, amikor még egészen más területen dolgoztam, mielőtt megvettem volna ezt a lakásomat, ahol most is élek, egy új lakást kerestem magamnak. Természetesen, úgy mint általában ahogyan azt más is szokta, megnéztem több szóba jöhető ingatlant ezen a környéken, mivel nekem az első számú prioritás az volt, hogy közel legyen édesanyámékhoz és a lányomékhoz. Természetesen, ahogy mindenki más is teszi, felhívtam néhány, a hirdetésekben megadott telefonszámot.
Ezek közül kettő ingatlanos telefonszáma volt. Azt máris megjegyzem, hogy a magánhirdetők telefonszámait teljesen fölöslegesen hívtam, mert vagy fel sem vették a telefont, vagy ha mégis felvették, akkor közölték, hogy időközben már el is adták a meghirdetett lakást, – csak még nem volt idejük levenni a hirdetést a webes felületről – vagy pedig teljesen félrevezető információk voltak megadva a hirdetésben, úgyhogy magánhirdető által hirdetett ingatlanba nem is jutottam el.
Ezzel szemben, az egyik ingatlanos azonnal felvette a telefont, a másik számról pedig, – amelyik éppen foglaltat jelzett – kb. fél óra múlva visszahívtak. A meghirdetett ingatlanok valósak voltak és rövid időn belül időpontot is sikerült leegyeztetnünk a személyes megtekintésre. A két ingatlanos közül, az egyik egyéni vállalkozó volt, Ő egy kisebb, helyi ingatlanközvetítő irodánál tevékenykedett. A másik, egy kiterjedt, országos hírű franchise hálózatnál dolgozott. Jó pár évvel később munkakapcsolatba is kerültem Vele, az egyik testvérirodánk, régi, megbecsült, tapasztalt munkatársa volt.
Az első lakás, amit életemben először ingatlanossal tekintettem meg, egy „kulcsos” lakás volt. Az elhelyezkedését tekintve, közepesnek ítéltem, csendes, de könnyen megközelíthető helyen volt, az iskola mögött ahová valamikor jártam, nem messze attól, ahol gyerekkoromban laktunk. Fontos körülmény! Az ügyfelek legnagyobb része nem is sejti, hogy milyen fontosak az ilyen apró részletek, hiszen egy ingatlan vásárlásánál ritkán mérlegel csupán ész érvekre alapozva az ügyfél! Ez alól természetesen kivételt képeznek a befektetők. Az ingatlanos feladata észrevenni az érdeklődőn az emocionális vonzalmat egy-egy adott ingatlan iránt, az elejtett mondatokból, a nonverbális kommunikációs jelekből. Segíteni és orientálni kell az ügyfelet, jó szándékkal, hogy a továbbiakban a vett jelekből a lehető legmegfelelőbb irányba haladjunk tovább, hogy az érdeklődőből ügyfél, az ügyfélből pedig vevő legyen.
Csakhogy először az ingatlanosnak kell vevőnek lennie! Mármint az adott jelekre! Majd mindjárt kitűnik, mire gondoltam.
Tehát az épület, amit először megtekintettem, elég jó környéken volt, viszont kissé távolabb, az általam leginkább preferált városrésztől. Ezt a lakást az országos hálózatot képviselő ingatlanos kolléga mutatta meg. Pontosan érkezett, jól öltözött, megnyerő külsejű volt, illedelmesen bemutatkozott, az első benyomásokra nem lehetett semmi panasz. Felmentünk a második emeletre, közben elmondta azokat az ismérveket, amik a hirdetésben is szerepeltek, ettől több információt viszont nem tudtam meg tőle. Pont olyan lakás volt, amelyikben gyermekkoromban is laktunk, csak nem volt hozzá étkező. Cső-konyha, cső-fürdőszoba, cső-kisszoba! (Na, cső! Ez nem az a lakás, ami nekem kell, gondoltam.)
– Hát, ennyit tudok elmondani erről az ingatlanról. – mondta az ingatlanos. És ezt még elmondta háromszor. Miután újat nem tudtam meg Tőle, én kérdeztem ezt-azt, ami érdekelt és ami nekem eszembe jutott. Közben kitöltöttük a megtekintési nyomtatványt, végül búcsúzóul mondta, hogy hívjam, ha érdekel a lakás, aztán elköszönt, beült az autóba és elviharzott.
Nem telt bele pár óra, és csörgött a telefonom. Egy hölgy keresett az „Álomotthon” franchise ingatlanközvetítő hálózat megbízásából, hogy minőségbiztosítás céljából legyek szíves, és értékeljem a kollégájuk munkáját. Vagy húsz kérdést tett fel, elég sokáig tartott. Nem volt egyáltalán kellemes érzés, kimondottan zavart ez a kérdezősködés. Ráadásul semmi értelme nem volt, mert – mint később már ebben a szakmában járatos – jelentősen túlértékeltem a kollégájuk teljesítményét! A későbbiekben azt is megtapasztaltam, hogy az ilyen „minőségbiztosítási” kérdezősködés semmire sem jó. A természetes módon az ügyfelek leginkább személyes szimpátia alapján értékelnek, nem pedig szakmai megfontolásból. Ez olyan, mintha egy háziasszonytól kérdeznék meg, hogy az esztergályos milyen munkát végzett, amikor azt a tengelyt forgácsolta. Legfeljebb annyira tudja értékelni a munkáját, hogy tetszett-e a szaki svájcisapkájának a színe, meg hogy aránylag rendesen tologatott valamit a munkagépen.
Ha jól emlékszem, akkor olyan négyesre osztályoztam, persze ma már tudom, hogy egykettedet kellett volna adnom! A személyes adataimon kívül nem kérdezett semmit, és még azt sem ajánlotta fel, hogy utána néz, hogy milyen másik ingatlan van hasonló árkategóriában a környéken, amelyik a többi kollégája portfóliójához tartozik. A saját ingatlanát akarta eladni, slussz-passz.
Na, ez volt az a pillanat, amikor először elgondoltam: – Hát ezt én is meg tudom csinálni. Na, persze! Egy kívülálló sokszor sajnos mindössze annyit tapasztal: Idejön az ingatlanos, kiszáll az autóból, kinyitja a lakást, aztán meg felveszi a nagy suskát! Ennyi!
Mekkora tévedés! Ezért van az, hogy a valós életben a kollégák nyolcvanöt-kilencven százaléka másfél hónapig csinálja, vagy még addig sem, aztán feladja.
Na, de most még magamnak kellett lakást találnom! A másik ingatlanossal is megbeszéltük a találkozót, Ő már a telefonos egyeztetés alkalmával is ajánlotta, hogy az általam preferált környéken kinézett lakáson kívül, tud még mutatni kettőt. Találkoztunk, beszélgettünk kicsit, kérdezett ezt-azt, én persze nem foglalkoztam ezzel, nem is értettem, hogy tulajdonképpen mit akar ezekkel a „semmitmondó” kérdésekkel, viszont az hamar kiderült, hogy a háromból az egyiket nem is érdemes megtekintenünk. Felmentünk az elsőbe, amit eredetileg kinéztem magamnak. Én tulajdonképpen egy villamos megállóval arrébb szerettem volna lakást venni, de gondoltam egy próbát megér! Aztán amikor bementünk a lakásba, akkor gyakorlatilag el is dőlt a dolog, de nyilván ezt még nem érzékeltem, csak így utólag tudom. Aztán átmentünk a másikba is, az sokkal olcsóbb volt, de belül teljesen lelakott volt, földszinti, erkély nincs, hideg, sötét, a felújításokból is elegem van. Egyből mondtam is Neki:
– Nézze kedves Tamás! Nem kertelek, ez az utóbbi nem jöhet számításba, az első tetszett, csak az a helyzet, hogy én egy megállóval arrább, a lányomékhoz közelebb keresek elsősorban. Persze ha ott nem találok, akkor ez is szóba jöhet.
– Rendben! Most jelenleg úgy tudom, hogy azon a részen nincs ingatlanunk, de azért még egyszer utána nézek, hátha találok valamit a rendszerben! Egyébként a két lakás közül, véleményem szerint is az első a jobb választás (megerősítés), az ár-érték arányt tekintve sokkal jobban megéri mint a második! Előre tudtam volna mondani, hogy az nem lesz megfelelő, csak azért akartam megmutatni Önnek, hogy mégis legyen valamiféle összehasonlítási alapja! Tudok még valamiben segíteni? … Ha nincs több kérdése, akkor elbúcsúzom, én még visszamegyek a tulajdonoshoz. Megtudakolom, hogy az ár tekintetében meddig tud rugalmas lenni! Ha komolyan érdeklődik, kérem hívjon telefonon, és megbeszéljük a továbbiakat! Viszontlátásra!
Nem mondhatom, hogy elkapkodtam volna a dolgot! Többször visszamentem, mindenféle napszakban, hétköznap és hétvégén is. Volt, hogy előzetes telefonos egyeztetés után magát a lakást is újra megnéztem belülről, tervezgettem, hogy hogyan tudnám elhelyezni a meglévő bútoraimat, hová kerülne az ágy, a szekrények, az étkező, az ülőgarnitúra, stb. Az ingatlanos már az első alkalommal is mondta, hogy időpont egyeztetés után, nyugodtan meg lehet tekinteni a lakást több alkalommal is. Legtöbbször viszont csak a környéken körbesétáltam, kíváncsi voltam a lakókörnyezetre, ezt a környéket nem nagyon ismertem, hiszen én egy kicsivel odébb képzeltem el az új lakásomat, ahol eddig is laktam. Bizony, új ingatlan vásárlása során ez az egyik legfontosabb szempont! Sok esetben a legfontosabb! Ahogy mondani szokták, az ingatlant nem lehet odébb tolni! Kifesteni, felújítani lehet, de ha a helyet rosszul választja meg az ember, azzal már nem lehet a későbbiekben mit kezdeni!
Az ingatlanos néhány nap múlva visszahívott, de nem tudott jobbat ajánlani. Kérdezte, hogy mi a véleményem erről, a lakásról. Elmondtam Neki, hogy továbbra is befutó lehet. Közben persze keresgéltem tovább, de tényleg nem találtam jobbat, az eredetileg általam elképzelt környéken sokkal drágábbak voltak a lakások fajlagos árai és ráadásul a legtöbbje igencsak lelakott állapotban volt, erre a lakásra, meg egy festésen kívül nem kellett már költeni. Két héten belül döntöttem, felhívtam a Tamást, megbeszéltük a találkozót. Együtt eljöttünk a tulajdonoshoz, egy keveset alkudtam belőle, de ha nem engedett volna, egy fillért sem, akkor is ennél maradtam volna. Írtunk egy előszerződés-félét, lefoglalóztam a lakást, így a tulaj, ezzel a foglalóval a zsebében, mehetett, és kereshetett magának egy másik lakást. Tamás segítőkészen felajánlotta, hogy segít Neki ebben is. Azóta is itt élek, és tökéletesen meg vagyok elégedve, mind a lakással, mind a környékkel. Win-win-win szituáció.
A mai nap
1.
Nehéz, de eredményes napom volt! Egy családi háznak volt az adás-vételi szerződéskötése. Elfogadott vételi ajánlatunk van. Másfél millió forint ajánlati biztosíték (illetve a vételi ajánlat elfogadását követően, már mint vételi biztosíték) letétben elhelyezve az irodánkban. Az idő közben felmerült egyéb komplikációkon is túl vagyunk. Mi baj lehet?
Szóval, derűsen néztem az üzletzárás elé! Habár kissé speciális a helyzet, az ügyletben szereplő minden illetékes személy külföldön él, emiatt már két hónapja húzódik az ügy. A COVID helyzet miatt az örökösök közül, – akik idő közben, a sikeresen lefolytatott hagyatéki eljárásnak köszönhetően, mára már tulajdonosok is – csak az egyikük tudott hazajönni Magyarországra, az, aki Finnországban él. A másik, aki Skóciában van, nem tudott hazajönni, a szerződéskötésre, mert onnan még most sem lehet utazni. A meghatalmazás, amit a rokonának készítettek, – mint kiderült – kizárólag a hagyatéki eljáráshoz készült, annak lefolytatására jogosította fel a meghatalmazottat. Ezért aztán teljesen újat kellett készíttetni, olyat, ami a szerződés megkötésére vonatkozik. A vevő ügyvédje ezt nem vállalta, mert ilyen esetben, amikor valamelyik fél külföldön tartózkodik, és személyesen nem tud jelen lenni, az ügyfél kétséget kizáró módon történő beazonosítása problémát jelent, Ő pedig nem rendelkezett erre vonatkozó tapasztalattal. Felhívtam ügyvéd ismerősömet, hogy tud-e segíteni. Szerencsére tudott, azonban felhívta a figyelmünket, hogy ez időt vesz igénybe, akár el is húzódhat, mert az interneten keresztül történő beazonosítás után postán el kell küldenie a meghatalmazott által aláírt okiratot Skóciába, azt a meghatalmazó tulajdonosnak alá kell írnia, két tanúval letanúztatnia és postai úton vissza kell küldenie. Amit a legutóbb készített, azt Spanyolországból, azaz a Kanári szigetekről küldték, és a postai bélyegző tanúsága szerint, csaknem három hétig tartott, amíg Magyarországra megérkezett, emiatt majdnem elmaradt az előre rögzített időpontban a szerződés megkötése!
Most azonban a posta sokkal gyorsabb volt, az oda és vissza történő levelezéssel együtt is, két hét alatt itt volt az aláírt dokumentum. Mindezek után, az apróságnak tűnő, viszont az ügyet időben hátráltató problémának az elintézése után, ezzel az ügyvéd által ellenjegyzett meghatalmazással mehettünk aláírni a szerződést. Ez a késedelem szerencsére ebben az esetben nem jelent túlságosan nagy problémát, mert a vevő jelenleg szintén nem Magyarországon él, az ottani munkahelyi elfoglaltsága miatt Ő is csak majd később, valamikor nyáron fog tudni hazajönni. Viszont az a szerencsés körülmény adódott, hogy az Ő testvérének a részére hónapokkal ezelőtt, előre látó módon teljes körű meghatalmazást készítettek, tehát Ő bármikor rendelkezésre állt a szerződés megkötéséhez.
Mindezek tudatában, amíg a levelezés tartott, addig felhívtam a kapcsolatomat, hogy készítse el az energetikai tanúsítványt, – mert olyan, az általánosan bevett szokásoknak megfelelően, ebben az esetben sem készült eddig – márpedig anélkül a jelenlegi jogszabályi előírások értelmében nem lehet érvényes adás-vételi szerződést kötni. Tehát az energetikussal kimentünk a helyszínre, aki felmérte a házat és el is készítette a tanúsítványt, amit elektronikus formában továbbítottam az ügyvédnek.
Elérkezett a szerződéskötés napja. Kinyomtattam néhány oldalnyi átvételi elismervényt a letét kifizetéséről, meg a jutalék megfizetéséről.
Utána még be kellett ugranom az MNV-hez, (Magyar Nemzeti Vagyonkezelő) mert az egyik régi, megbízható ügyfelem, amelyik egy budapesti cég, árverésen vásárolt egy hetedik emeleti, lakótelepi lakást, illetve annak a felét. Pár napja kaptak egy felszólítást, miszerint fizessenek több százezer forintnyi elmaradt közös költséget, miután az általuk 50%-ban tulajdonolt lakásban lévő vízóra hitelessége évek óta lejárt. Egyébként a mérő hitelessége már az árveréskor is bőven lejárt, akkor, amikor megvették az ingatlant. (Arról nem is beszélve, hogy ez idáig még egyszer sem voltak az ingatlanban, nem is kerültek birtokba, miután a másik 50%-ban tulajdonos MNV-nél volt a lakás kulcsa.)
Azonban, a társasház közgyűlése korábban olyan határozatot fogadott el, miszerint, amelyik lakásban nincs hitelesített vízóra, annak tulajdonosa havonta tizenkétezer forinttal több közös költséget tartozik fizetni, akkor is, ha a kérdéses ingatlanban nincs egy csepp vízfogyasztás sem!
(Ez véleményem szerint, eléggé aggályosnak tűnik, de törvényileg lehetséges. Egyébként meg a jogászkodás az egy különleges szakma, rájuk kell hagyni ezeket a dolgokat, majd az ügyvédek elintézik egymás közt!).
Mindenesetre kaptam az ügyféltől egy meghatalmazást, ami feljogosít, hogy a nevükben a vízműveknél járjak el ebben az ügyben, és engedjem be a vízvezeték szerelőket a lakásba. Arra is megkértek, hogy ha már úgyis ott vagyok, akkor közben nézzem meg, hogy mi a helyzet a lakás erkélyén, és fotózzam is le, mert feljelentette őket a lakás fölött lakó szomszéd, hogy „guanó-telep” van az ingatlan erkélyén.
Az MNV-nél, a cégtől postán megkapott meghatalmazásom birtokában, egy, a kulcs átvételét dokumentáló jegyzőkönyv aláírását követően adtak egy lakatkulcsot, merthogy az nyitja az ajtót, ugyanis idő közben fel kellett törniük a lakást valamiért, és csak így tudták visszazárni.
Tizenegy órára aztán mentem a szerződéskötésre. Szokás szerint percre pontos voltam, de már mindenki bent ült az ügyvéd irodájában. Sőt, még eggyel többen is, mint amennyire előzetesen számítottam, ugyanis a Vevő meghatalmazottja magával hozta a házastársát is, nyilvánvalóan abból a megfontolásból, hogy ők is ketten legyenek, mint a megjelent Eladó, illetve a másik Eladó meghatalmazottja. Kiderült, hogy mindenki vagy tíz perccel hamarabb érkezett, az ügyvéd úr már elvégezte a meghatalmazások, ill. a személyes adatok valódiságának, és érvényességének ellenőrzését. Mindent rendben talált, a szerződés megkötésének ilyen jellegű akadálya nincsen.
– De jó! Így akkor hamarabb végzünk, kényelmesen odaérek a vízóra cserére! – gondoltam magamban.
– Most akkor kinyomtatom a szerződést, hogy mindenki még egyszer el tudja olvasni. – tájékoztatta a feleket az ügyvéd.
– Én már többször elolvastam, szükséges ez? – szólalt meg az Eladó, aki személyesen is jelen volt.
(Az teljesen természetes, hogy a felek ilyenkor idegesek. Szeretnének minél hamarabb túl lenni a formaságokon, viszont egy ingatlan adás-vételi szerződés, rendkívül komoly dolog, hiszen az emberek többsége életében 1-2 alkalommal adja el, ill. veszi meg élete ingatlanját. Erre a „formalitásra” feltétlenül szükség van, hiszen akaratlanul is, bármikor bele kerülhet egy aprócska hiba a dokumentumba. Igen is, minden esetben figyelmesen el kell olvasni a szerződést aláírás előtt!).
A másik Eladó meghatalmazottjának nem volt ellenvetése. Ő a procedúra során végig követő magatartást tanúsított.
Pár másodperc elteltével megszólalt a Vevőt képviselő testvér:
– Azért én hagy kérdezzek már valamit! Nem egészen értem, hogy ebben, a most kinyomtatott szerződéstervezetben, az eredetileg elfogadotthoz képest miért szerepel 890 e Ft-tal több vételárként?! – és közben az ügyvédre néz, aztán meg rám, aztán meg az eladóra.
Az ügyvéd tájékoztat mindenkit, hogy a vételár megállapítása a felek kölcsönös megállapodásán múlik! Neki ebbe beleszólása nincs. Ő a törvényi előírások figyelembe vételével, azoknak megfelelően, a létrejött egyezséget amiben a felek kölcsönösen megállapodnak, jogi köntösbe öltözteti, szerződésbe foglalja és annak valódiságát hitelesíti.
Az Eladó válaszol a feltett kérdésre:
– Azért, mert a Vevővel, telefonon ennyiben egyeztünk meg.
– Mikor egyeztek meg ebben, mert ugye a vételi ajánlatban nem ez lett elfogadva! – fordul hozzám a vevő képviselője.
– Valóban, – erősítem meg a felvetését – az elfogadott vételi ajánlatban nem ez az összeg szerepel, hanem kereken negyvenhétmillió forint.
– Igen, viszont nekünk, mint tulajdonosoknak most az a fontos, hogy megkapjuk a házért a kívánt árat, a ma aktuális összeget. Az ingatlan árak idő közben emelkedtek, így az idő múlásával a vételár ebben az esetben is emelkedett. Erről a Vevővel pár napja telefonon egyeztettünk, és Ő ebbe az új árba bele is egyezett.
– Azt én értem, hogy a testvérem beleegyezett, mert Ő nagyon szeretné ezt a házat, csakhogy valamelyest ebben a dologban mi is érdekeltek vagyunk, ugyanis a vételár egy jelentős részét kölcsön formájában mi biztosítjuk a vásárláshoz.
– Nekem erről nincs tudomásom, Ő nem említette, de nem is érdekel!
FOLYTATJUK….
