Koronavírus-járvány területi hatása a lakáspiacra.
Írásunkban megvizsgáljuk, hogy az elmúlt egy év során hogyan alakultak a lakáspiaci folyamatok a koronavírus-járvány alatt Magyarország különböző területein, bizonyos településtípusokon, valamint egyes ingatlantípusok esetében.
A második félévben tapasztalt aktivitásnak tulajdoníthatóan, a Balaton környéki településeken az országos átlaghoz képest lényegesen kisebb mértékben esett vissza az adásvételek száma 2019-hez képest, a Tisza-tó környékén pedig még mérhető emelkedés is volt. Az üdülőkörzetekben összességében 14,5 százalékkal csökkent az adásvételek száma 2020-ban éves összehasonlításban, ami kismértékben alacsonyabb az országos szinten mért 15,5 százalékos tranzakciószám-visszaeséshez képest, egyes üdülőkörzetek pedig, mint például a Tisza-tó és a Balaton, kiemelkednek a többi közül. A Balaton környéki településeken 5,8 százalékos visszaesés történt, míg a Tisza-tó környéki településeken 2020-ban közel 8,9 százalékkal több adásvétel valósult meg, mint 2019 során, amivel kiemelkednek az üdülőkörzetek közül. Az elmúlt évben a legnagyobb mértékű, közel 29,5 százalékos visszaesés a járvány terjedésének tulajdoníthatóan a második negyedévben volt tapasztalható az üdülőkörzetekben, ami illeszkedik az országos szinten tapasztalt folyamatokba. Nyártól azonban fokozatosan egyre több adásvétel valósult meg ezeken a településeken, kiemelten a Tisza-tó és a Balaton környéki városokban, miközben országos szinten folytatódott a lakáspiaci aktivitás visszaesése a harmadik negyedévben.
Az agglomerációs településeken az országos átlagnál nagyobb mértékű visszaesés volt tapasztalható 2020- ban, kiemelten a főváros környékén. Az agglomerációs településeken az adásvételek száma éves alapon 18,5 százalékkal esett vissza 2020-ban, meghaladva az országos szinten tapasztalt 15,5 százalékos mérséklődést. 2020 során szűkült a megyeszékhelyek és a fővárosi négyzetméterárak közötti árolló. A 2014-ben kezdődő lakásáremelkedés következtében jelentősen megnőtt Budapest és a vidéki, főleg kisebb települések közötti lakásár-különbség.
Amíg 2013-ban a megyeszékhelyek átlagos négyzetméter árai a budapesti átlag 63,4 százalékát, a vidéki városoké 55,6 százalékát, a községeké pedig 33,0 százalékát tették ki, addig ugyanezek az arányok a fővárosi lakóingatlanok nagyobb mértékű drágulása miatt 2019-re rendre 48,8, 40,2 és 23,8 százalékra csökkentek. 2020 folyamán azonban a megyeszékhelyeken 6,4, míg Budapesten mindössze 2,6 százalékkal
emelkedtek az átlagos négyzetméterárak, aminek következményeképp valamelyest szűkült az árolló a megyeszékhelyek és a főváros között . Az árolló esetleges további szűkülése mérsékelhetné a fővárosból agglomerációba vagy vidékre történő kiáramlást.
A legnagyobb mértékben a budapesti és az érdi agglomerációban csökkent a tranzakciók száma, rendre 34,3 és 33,0 százalékkal, de a visszaesés megfigyelhető volt valamennyi agglomerációban. Az országos folyamatokkal összhangban a negyedik negyedévben azonban már
több agglomerációban is élénkülést mutatott a lakáspiac, a főváros környéki településeken azonban az év utolsó három hónapjában is mérséklődés volt tapasztalható az adásvételek számában.
A Falusi CSOK települések lakáspiacai válságállóbbnak bizonyultak az egyéb községeknél. A Falusi CSOK támogatásban érintett településeken az adásvételek száma összességében 6,6 százalékkal, míg az egyéb községekben 20,7 százalékkal esett vissza éves alapon 2020-ban. Az egyes megyéken belül összehasonlítva a támogatott és nem támogatott településeket szintén elmondható, hogy előbbieknél kevésbé zsugorodott a lakáspiac, mint az utóbbiak esetében. Tolna, Békés, Nógrád és Jász Nagykun-Szolnok megyékben még bővülés is mérhető volt a támogatásban részesülő településeken, rendre 5,9; 2,7; 2,5 és 1,3 százalékos mértékben. Az üdülőkörzetekben az országoshoz hasonló folyamatok zajlottak le 2020-ban, hiszen a Falusi CSOK-ban érintett üdülőkörzetekben összességében 8,1 százalékos, míg az egyéb üdülőkörzetekben 19,7 százalékos tranzakciószám visszaesés valósult meg az előző évhez képest.
2020 nyarától a Budapesten és agglomerációjában elhelyezkedő családi házak ára jelentősen megemelkedett, míg a társasházi lakóingatlanok ára vidéken nőtt csak. A becsült lakásár-indexek alapján a koronavírus-járvány alatt eltérő folyamatok alakultak ki a lakásárak változásában területileg és az ingatlanok típusa szerint is. 2019. és 2020. szeptember között Budapesten és agglomerációjában jelentős mértékben, 18,7 százalékkal nőtt átlagosan a családi házak ára, a társasházi lakásoké ugyanakkor stagnált. Vidéken, a fővárosi agglomerációt nem számítva, kisebb különbség látszik az egyes ingatlantípusok árának változásában ugyanezen idő alatt: a családi házak 9,5 százalékkal, a lakások pedig
8,3 százalékkal drágultak átlagosan egy év alatt.
Az üdülőkörzetek települései az elmúlt években a vidéki települések átlagához képest magasabb áremelkedést mutattak, 2019 és 2020 szeptembere között ugyanakkor a Balaton üdülőkörzetben a vidéki települések 8,7 százalékos átlagos áremelkedéséhez képest 16 százalékos drágulást figyelhettünk meg. A Falusi CSOK településeken 2020 szeptemberében ugyanakkor alacsonyabb éves lakásár dinamika látszott a támogatással nem érintett községekkel összehasonlítva.
Budapesten belül 2020 során egyes kerületcsoportok szerint heterogén módon alakultak a lakásárak, a pesti belső kerületekben volt mérhető jelentősebb csökkenés. Az ingatlanközvetítők tranzakciós adatain számolt lakásárindexek alapján Budapest egyes kerületcsoportjaiban emelkedtek, amíg máshol mérséklődtek a lakásárak. 2021. februárban a pesti belső kerületekben volt mérhető a legnagyobb, 4,4 százalékos éves alapú lakásár-mérséklődés. Ezekben a kerületekben a lakásbérleti díjak is a legnagyobb mértékben csökkentek a járvány hatására. A budai hegyvidéki és pesti átmeneti kerületekben rendre 1,6 és 1,3 százalékkal csökkentek a lakásárak februárban éves összevetésben, amíg a pesti külső és budai egyéb kerületekben rendre 5,0 és 2,2 százalékos drágulást mérhetünk.
A tranzakciószámok tekintetében összességében elmondható, hogy a 2020 második felében tapasztalt lakáspiaci aktivitásnak köszönhetően a Balaton környéki településeken az országos átlaghoz képest sokkal kevésbé esett vissza az adásvételek száma, míg a Tisza-tó környékén még emelkedés is mérhető volt. Az agglomerációs településeken nagyobb mértékben csökkent a lakáspiaci aktivitás, mint országos átlagban, a
Falusi CSOK települések ugyanakkor válságállóbbnak bizonyultak, hiszen ezekben a községekben kevésbé zsugorodott a lakáspiac, mint a támogatásban nem érintett településeken. A lakásárak változása tekintetében Budapesten és agglomerációjában a családi házak áremelkedése kiemelkedő volt, miközben a társasházi lakások ára stagnált.
A családi házak árának emelkedése a vidéki településeken is látványosabb volt. Az üdülőkörzetekben, különösen a Balaton körül, összességében magasabb lakásár-dinamika mérhető, mint vidéken átlagosan. Budapesten emellett a belvárosi kerületekben történt lakásár mérséklődés, aminek mértéke ugyanakkor nem volt kimagasló.
Forrás: MNB
